RAPPORTI TRA LOCAZIONE E SUB LOCAZIONE

RAPPORTI TRA LOCAZIONE E SUB LOCAZIONE

La locazione è un contratto tipico, regolato, sia dal codice civile – agli articoli 1571 e seguenti – che da una vasta normativa speciale, la quale prende in considerazione varie tipologie di tale fattispecie; tra queste, possono citarsi, innanzitutto, la locazione abitativa, di cui alla legge 9 Dicembre 1998 n. 431 e la locazione di immobili ad uso commerciale, disciplinata dalla legge 27 Luglio 1978 n. 392.

Il legislatore – al citato articolo 1571 c.c. – definisce la locazione come il contratto con cui una parte – il locatore – si obbliga a concedere in godimento all’altra – il locatario o conduttore – una cosa, mobile o immobile, per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.

La locazione, secondo la dottrina (Giannattasio, Mirabelli, Guarino) e la giurisprudenza (Cassazione 13 aprile 1950 n. 974 e Cassazione 21 marzo 1970 n. 766) dominanti, si configura quale esempio di contratto consensuale: la consegna della res locata, pertanto, non rappresenta un elemento costitutivo della fattispecie, ma si qualifica come uno degli obblighi contrattuali a carico del locatore. Trattasi, inoltre, di contratto a prestazioni corrispettive: il locatore, infatti, si obbliga a far godere la res ed il locatario a versare il canone di locazione. È, allo stesso tempo, un contratto di durata, in quanto le prestazioni delle parti si protraggono nel tempo. Non essendo, però, ammissibile una locazione perpetua, in quanto in contrasto con il principio – tipico del nostro ordinamento – dell’impossibilità di costituire vincoli destinati a durare sine die, occorre che le parti provvedano alla fissazione di un termine convenzionale, in mancanza del quale troveranno applicazione i termini legali di cui all’articolo 1574 del codice civile, i quali variano a seconda della natura della res locata. Resta ferma tuttavia, per i soli immobili ad uso abitativo, la possibilità che la locazione abbia come durata la vita del conduttore, ai sensi e per gli effetti dell’articolo 1607 del codice civile, la cui ratio si rinviene comunemente nella necessità di garantire una continuità di abitazione all’inquilino.

Un’importante questione, in tema di locazione, attiene al rapporto tra questa e la sub-locazione. Quest’ultima costituisce una delle ipotesi pratiche più rilevanti di sub-contratto e può essere definita come il negozio giuridico con cui il conduttore attribuisce, in tutto o in parte, ad un terzo il godimento che a lui spetta sulla cosa locata.

La fattispecie de qua viene inserita nella più ampia categoria dei negozi collegati, al pari del contratto preliminare di vendita, rispetto al contratto definitivo di acquisto ovvero della fideiussione, rispetto al debito principale garantito (Cassazione  civile 11 Gennaio 2006 n. 260): essa, infatti, è una nuova locazione, contratta dal conduttore con il terzo, il quale ha diritto di godere – per un tempo determinato e verso un certo corrispettivo – di tutto o parte del bene che il conduttore originario ha in locazione.

A tal uopo, pare opportuno precisare che, sebbene il collegamento negoziale sia ravvisabile nella circostanza che il conduttore originario non può trasferire diritti maggiori di quelli nascenti dal primo contratto, il contratto di sub-locazione non è influenzato dalle sorti della locazione. Mediante la stipulazione del contratto di sub-locazione, infatti, le parti addivengono ad un nuovo rapporto giuridico, al quale il locatore originario non partecipa. Ne deriva, dunque, che il contratto di sub-locazione è regolato dalle clausole e dalle pattuizioni determinate dal sub-locatore e dal sub-conduttore.

Pur trattandosi di due contratti autonomi, tuttavia, tale autonomia non può prescindere dal fatto che uno dei soggetti è comune ad entrambi i rapporti – pur assumendo, nel primo, la qualifica di conduttore e, nel secondo, quella di locatore – e che l’oggetto dei due contratti è, almeno in parte, il medesimo.  Ciò è ravvisabile alla luce dell’articolo 1595 del codice civile, dedicato alla disciplina dei rapporti tra il locatore e il sub-conduttore. Ai sensi di tale norma, il locatore che ha adempiuto la propria obbligazione e non ha ricevuto il corrispettivo ha diritto di rivolgersi contro il sub-conduttore, il quale è debitore del canone previsto nel contratto di sub-locazione. In tal modo, dunque, il legislatore mira ad evitare che il conduttore che ha stipulato il contratto di sub-locazione si arricchisca ingiustamente e, pertanto, rafforza i mezzi di tutela del locatore, autorizzandolo ad esercitare le pretese spettantigli nei confronti del conduttore anche verso il sub-conduttore.

Tale disciplina trova fondamento nell’identità qualitativa dell’obbligazione cui sono tenuti, tanto il conduttore, quanto il sub-conduttore.

In virtù dell’azione diretta verso il sub-conduttore, il locatore può esigere da costui – tramite apposita domanda giudiziale e senza intermediari – il corrispettivo della sub-locazione del quale quest’ultimo sia ancora debitore al tempo dell’intimazione giudiziale e costringerlo ad adempiere tutte le altre obbligazioni derivanti dal contratto di sub-locazione. In tal caso, incombe sul sub-conduttore l’onere di provare di aver pagato regolarmente la pigione al sub-locatore, al fine di liberarsi dall’obbligo di pagare al locatore.

Ai sensi dell’articolo 1594 del codice civile, il conduttore ha la facoltà di sublocare le cose immobili, salvo patto contrario; per quanto riguarda i beni mobili, invece, la sub-locazione deve essere autorizzata dal locatore o consentita dagli usi.

Il divieto di sub-locazione, secondo la giurisprudenza (Cassazione 17 Gennaio 1979 n. 337) non può farsi rientrare fra le clausole particolarmente onerose, per la cui validità il secondo comma dell’articolo 1341 del codice civile richiede la specifica approvazione per iscritto.

Parte della dottrina (Mirabelli, Trifone) e della giurisprudenza (Cassazione 13 ottobre 1955 n. 3081) interpretano il divieto de quo in modo estensivo, riferendolo ad ogni tipo di godimento concesso a terzi, anche con negozi diversi dalla sub-locazione, in quanto la finalità dello stesso è quella di impedire il trasferimento ad altri del godimento medesimo.

Nel divieto in esame non andrebbero, invece, ricompresi i casi di ospitalità data al convivente more exorio, a domestici o a custodi, ovvero i casi di utilizzo di rappresentanti o ausiliari che si immettono nella casa o negli uffici, in quanto, in dette ipotesi, non si avrebbe un nuovo negozio giuridico tra tali soggetti ed il locatario, rientrando l’utilizzo della cosa locata da parte di costoro nel diritto di godimento del locatario stesso (Vitali, De Martino, Capozzi).

Ci si è chiesti, in dottrina, se la sub-locazione sia o meno opponibile al terzo acquirente della cosa locata.

Sebbene alcuni Autori escludano tale possibilità, in virtù del carattere autonomo di detto contratto, l’opinione prevalente ritiene che il terzo acquirente debba rispettare la sub-locazione consentita dall’alienante poiché, essendo il contratto di locazione, entro i limiti dell’articolo 1599 del codice civile, opponibile al terzo acquirente medesimo, costui, divenuto parte del negozio, subentra, dal giorno del suo acquisto, in tutti gli obblighi derivanti dal contratto stesso, ivi compreso quello di rispettare la sub-locazione (Capozzi, Miccio; Cassazione 24 marzo 1953 n. 841, Cassazione 20 agosto 1953 n. 2800).

Circa le sorti della sub-locazione, in caso di cessazione della locazione, parte della dottrina – avallata anche da parte della giurisprudenza di merito (Corte d’appello di Trieste sez. II, 19 maggio 2018, n. 2) – equiparando la stessa ad un rapporto obbligatorio derivato, ritiene che esse, dipendano da quelle della locazione originaria, ai sensi dell’articolo 1595, comma terzo, del codice civile.

Da tale principio deriva, dunque, che la convalida dello sfratto ovvero la sentenza che comporti l’estinzione della locazione per nullità, risoluzione o scadenza del termine, sebbene pronunciate nei confronti del solo conduttore originario, esplicherebbero gli effetti della cosa giudicata sostanziale, anche nei confronti del sub-conduttore, costituendo titolo per il rilascio del bene, nonostante quest’ultimo sia rimasto estraneo al giudizio.

Altra parte della dottrina, di contrario avviso, pone l’accento sull’autonomia negoziale della sub-locazione: è vero, infatti, che i due contratti sono tra loro collegati, ma non sono contratti misti, in quanto le cause del contratto di locazione  e del contratto di sub-locazione rimangono, pur sempre, distinte e separate. Da ciò, deriva che le regole sancite dalle parti nel contratto di locazione non possono essere estese in toto al contratto di sub-locazione. Permangono, infatti, differenze tra i due contratti, quali, ad esempio, la libera determinabilità del canone di sub-locazione, che può essere anche superiore al canone della locazione originaria.

Questa impostazione è stata fatta propria, recentemente, anche dalla Terza Sezione Civile della Corte di Cassazione (sentenza n. 6390 del 15 marzo 2018) che, chiamata a pronunciarsi con riferimento ad un caso di proroga del contratto di locazione, al quale accedeva un contratto di sub-locazione – che erroneamente si era ritenuto tacitamente prorogato per effetto del rinnovo del contratto principale – ha affermato il principio di diritto, valevole anche per altre fattispecie, secondo cui l’autonomia negoziale delle parti del contratto locatizio non si estende a disciplinare il regolamento negoziale del contratto derivato.

Infine, un’altra questione di rilievo pratico attiene alle sorti della sub-locazione in caso di riunione, nella medesima persona, delle qualità di conduttore e proprietario.

Al riguardo, parte della dottrina ritiene che, in conseguenza all’estinzione della locazione per identità soggettiva, si estingua anche il contratto di sub-locazione, in quanto collegato funzionalmente alla locazione stessa.

Secondo un’altra impostazione, invece, cessando la locazione, il contratto di sub-locazione muterebbe, in quanto, come detto, i contratti di locazione e sub-locazione sono, sì collegati, ma, comunque, autonomi tra di loro. Pertanto, il conduttore, divenuto, ormai, proprietario del bene, proseguirebbe nel rapporto locatizio con il terzo.

Tale ultima ricostruzione sembra doversi preferire, in quanto più rispondente ai principi generali, primo tra tutti il legittimo affidamento dei terzi nei rapporti contrattuali.

 

di Roberta IATI’ – Avvocato specializzato in Diritto Civile, di Famiglia e delle Successioni

e Gabriele PULIMANTI – Cultore di Diritto Civile, di Famiglia e delle Successioni presso l’Università Europea di Roma

 

Grazie per la collaborazione.

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