RENT TO BUY: PROFILI PRATICI E FIGURE AFFINI

RENT TO BUY: PROFILI PRATICI E FIGURE AFFINI

Il rent to buy è un contratto tipico, introdotto nel nostro ordinamento dall’articolo 23 del c.d. Decreto Sblocca Italia del 12 settembre 2014 n. 133, convertito, con modificazioni, nella Legge dell’11 novembre 2014 n. 164.

Alla luce di quanto statuito dalla citata norma, esso può essere definito come il negozio giuridico con cui un soggetto (concedente) concede – verso il pagamento di un determinato canone – il godimento di un immobile ad un altro soggetto (conduttore), il quale ha il diritto di acquistare l’immobile medesimo entro un certo termine, imputando al corrispettivo del relativo trasferimento una parte dei canoni versati.

Dunque, se, alla scadenza del termine pattuito, il conduttore decide di acquistare il bene, dal prezzo finale di vendita dovrà essere decurtata la quota parte dei canoni ad esso imputata, quota parte che, invece, dovrà essere restituita dal concedente al conduttore ove quest’ultimo non eserciti il suddetto diritto di acquisto.

Può dirsi, quindi, che il rent to buy si articola in due momenti fondamentali, dei quali, il primo, si sostanzia nella concessione dell’utilizzo dell’immobile, che il proprietario dello stesso fa al conduttore, mentre, il secondo, è quello del trasferimento della proprietà del bene medesimo dal concedente al conduttore. Tale ultima fase, tuttavia, è meramente eventuale: la norma in commento, infatti, non prevede né un obbligo reciproco delle parti di concludere l’atto di vendita, né un automatico trasferimento del bene al termine del periodo di utilizzo, attribuendo, invece, al conduttore un diritto potestativo di acquistare il bene medesimo.

Discussa, in dottrina, è la natura giuridica del contratto in esame.

Premessa la possibilità di sussumere la fattispecie de qua nella più ampia categoria dei negozi a formazione progressiva – preparatori della eventuale, successiva alienazione – alcuni Autori considerano il rent to buy come un’ipotesi di collegamento tra due negozi giuridici – nella specie, la locazione e il preliminare di vendita unilaterale – mentre altri sostengono la tesi del contratto atipico. La giurisprudenza e la dottrina prevalenti sono, invece, concordi nel ritenere che, attraverso il citato decreto Sblocca Italia, il legislatore abbia introdotto, nel nostro ordinamento, un nuovo tipo contrattuale, avente una propria causa ed una struttura autonoma, con elementi comuni sia alla locazione che al preliminare unilaterale: tra i primi, vi sarebbe il godimento del bene, per un certo periodo di tempo, da parte di un soggetto, verso il pagamento di un determinato canone, mentre, con riferimento ai secondi, si potrebbero citare, da un lato, il diritto, riconosciuto al conduttore, di acquistare il diritto di proprietà del bene dal concedente e, dall’altro, l’obbligo, gravante su quest’ultimo, di far acquistare al primo il bene medesimo, verso il pagamento del prezzo.

Tale ultima impostazione sembrerebbe essere più coerente con il dato normativo, che richiama espressamente gli articoli 2932 e 2645-bis del codice civile, consentendo, da una parte, qualora manchi la cooperazione dell’obbligato, di chiedere l’esecuzione in forma specifica, ex articolo 2932 c.c. e, dall’altra, di trascrivere il contratto di rent to buy, ai sensi del citato articolo 2645-bis c.c.

Con riguardo, invece, alla natura del diritto di acquisto derivante dal contratto in esame, è da escludere, come detto, sia che l’effetto traslativo si produca automaticamente al termine del periodo convenuto per il godimento, sia che, scaduto il detto termine, sussista un obbligo, a carico delle parti, di addivenire al trasferimento della proprietà dell’immobile.

L’articolo 23 del citato decreto legislativo n. 133/2014, infatti, stabilisce, che il contratto de quo prevede “l’immediata concessione in godimento di un immobile col diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato“.

Considerando il tenore letterale di tale norma, la dottrina prevalente ritiene, dunque, che il contratto mediante il quale si conclude la vicenda traslativa non possa essere un mero contratto di opzione, nel quale, ai fini del trasferimento, basterebbe il mero consenso dell’oblato; occorrerebbe, piuttosto, addivenire alla stipula di una fattispecie negoziale idonea al trasferimento del diritto di proprietà. Si tratterebbe, pertanto, di un contratto preliminare unilaterale, nel quale il consenso alla stipula del contratto definitivo di vendita, da parte del concedente, si rinverrebbe nella sottoscrizione del contratto di rent to buy.

Elemento caratterizzante del contratto de quo è la necessità – prevista dall’articolo 23 comma 1-bis del citato D.L. n. 133/2014 – che le parti definiscano, in sede contrattuale, la quota parte dei canoni da imputare al corrispettivo per il trasferimento del bene e quella relativa al godimento dello stesso, precisando che la prima dovrà essere restituita in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà dell’immobile entro il termine pattuito.

Al riguardo, ci si è domandati, in dottrina, se l’intero importo del canone possa essere considerato come acconto del prezzo finale di acquisto. Sul punto, è intervenuto il Comitato Triveneto dei Notai (orientamento n. 2 della Commissione civile), che ha risolto positivamente la questione, ritenendo, che, oltre a non violare alcuna norma di legge, tale previsione rientrerebbe nell’autonomia contrattuale prevista dall’articolo 1322 codice civile.

Il principio dell’autonomia contrattuale, inoltre, è alla base della tesi, sostenuta da parte della dottrina, secondo cui dovrebbe ritenersi lecita anche una clausola che consenta che nessuna parte del canone venga computata nel prezzo finale di acquisto. Infatti, benché l’opinione più tradizionale ritenga che, in tal modo, verrebbe svilita la ratio alla base del rent to buy, in quanto, con detta clausola, le parti finirebbero, di fatto, per concludere una mera locazione, con possibilità, per il conduttore, di acquistare il bene (a prezzo “pieno”), una volta conclusa la locazione medesima, alcuni Autori ammettono, invece, tale possibilità, ritenendo che, così, il dante causa sarebbe incentivato a stipulare un contratto di rent to buy in luogo di altre fattispecie negoziali.

Nel nostro ordinamento giuridico, infatti, vi sono negozi, che, pur avendo caratteristiche differenti, perseguono finalità simili a quelle del contratto in esame.

Una prima ipotesi è rappresentata dalla vendita con riserva della proprietà, disciplinata dagli articoli 1523 e seguenti del codice civile. Con la stipula di tale contratto, al pari di quanto accade con il rent to buy, un soggetto ottiene il godimento di un bene per un certo periodo di tempo, a fronte del pagamento di un determinato numero di rate. Ulteriori elementi comuni ad entrambe le fattispecie consistono, da un lato, nel differimento dell’acquisto del bene ad un momento successivo alla sottoscrizione del contratto medesimo e, dall’altro, nel fatto che tale acquisto sia meramente eventuale, in quanto condizionato al verificarsi di un preciso evento. Infatti, nel contratto di cui all’articolo 1523 del codice civile, detto acquisto si verifica automaticamente con il pagamento dell’ultima rata di prezzo, motivo per cui dette rate sono interamente imputate a corrispettivo. Nel rent to buy, invece, come sopra meglio specificato, il canone versato è imputato solo in parte a prezzo, mentre la restante parte costituisce il corrispettivo per il godimento del bene stesso.

Un’altra figura affine al contratto in esame è il contratto di leasing, disciplinato dalla legge 4 Agosto 2017, n. 124. Quest’ultimo, però, se ne differenzia non solo da un punto di vista strutturale – dal momento che è un negozio trilaterale, stipulato tra l’utilizzatore, il proprietario e la società di leasing – ma, altresì, relativamente agli effetti.  Sotto il primo aspetto, infatti, nel contratto di leasing, l’utilizzatore ha un diritto di riscatto assimilabile, non a quello derivante da un preliminare unilaterale, bensì al diritto nascente da un patto di opzione; quanto agli effetti, invece, nel contratto di leasing, in caso di esercizio del detto diritto di riscatto, i canoni versati  saranno imputati, in parte, al corrispettivo finale, mentre, ove il diritto medesimo non sia esercitato, diversamente da quanto accade nel contratto di rent to buy, non vi sarà alcuna restituzione dei canoni versati.

I negozi giuridici di cui sopra, tuttavia, non costituiscono le uniche fattispecie alle quali le parti possono ricorrere.

La dottrina, infatti, ha elaborato degli schemi contrattuali, non legislativamente previsti, alternativi al rent to buy. Tra questi, figurano l’help to buy ed il buy to rent, entrambi di matrice anglosassone.

In particolare, l’help to buy si sostanzia in un contratto preliminare di vendita ad effetti anticipati, mediante il quale al soggetto promissario acquirente è riconosciuta l’immediata disponibilità del bene e nel quale è apposta una clausola concernente la possibilità di un pagamento dilazionato anteriore al contratto definitivo di compravendita. L’intero pagamento, poi, avverrà in sede di stipula del suddetto contratto definitivo, con versamento del residuo importo pattuito dalle parti. In tal modo, consentendosi l’immediato godimento dell’immobile a fronte della dazione di parte del prezzo dello stesso, si favorisce l’accesso, da parte del soggetto acquirente, a finanziamenti bancari o mutui non eccessivamente elevati.

Il contratto di buy to rent, invece, si configura come un vero e proprio contratto di compravendita, le cui peculiarità risiedono, da un lato, nel fatto che il compratore ha la piena disponibilità dell’immobile e, dall’altro, nella previsione che il pagamento del corrispettivo avverrà in forma dilazionata. In tale ipotesi è, tuttavia, necessario prevedere una clausola a garanzia del venditore mediante la quale, in caso di inadempimento dell’acquirente, si ha la risoluzione del contratto ed il venditore rientra nella titolarità del bene. Il vantaggio dato da tale fattispecie contrattuale è duplice: da un lato, infatti, l’acquirente entra subito nel possesso del bene e, dall’altro, il venditore ha la certezza di ottenere il saldo dell’importo dilazionato.

 

 

di Roberta IATI’ – Avvocato specializzato in Diritto Civile, di Famiglia e delle Successioni

e Gabriele PULIMANTI – Cultore di Diritto Civile, di Famiglia e delle Successioni presso l’Università Europea di Roma

 

 

Grazie per la collaborazione.

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