Le servitù prediali

Le servitù prediali – disciplinate dagli articoli 1027 e seguenti del codice civile – sono diritti reali di godimento che presuppongono l’esistenza di due distinti fondi, appartenenti a due distinti proprietari. Ai sensi dell’articolo 1027 del codice civile, infatti, “la servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario”.

Il fondo a favore del quale è posta la servitù viene definito fondo dominante, mentre, quello sul quale la servitù grava è detto fondo servente.

Da tale norma è possibile ricavare le principali caratteristiche nonché i requisiti essenziali delle servitù.

Innanzitutto, infatti, i fondi devono essere due e devono necessariamente appartenere a due distinti proprietari[1]. Si precisa, però, che tale regola non trova applicazione nell’ipotesi in cui il proprietario esclusivo di un fondo sia (solo) comproprietario dell’altro fondo, ovvero qualora il proprietario dei due fondi ne abbia concesso uno in usufrutto o in enfiteusi, conservando per sé soltanto la nuda proprietà.

I due fondi, poi, pur se non confinanti, devono essere vicini, al fine di permettere l’esercizio della servitù, non potendosi, infatti, ravvisare un vero e proprio vantaggio per il fondo dominante ove questo sia molto distante dal fondo servente.

Ancora, affinché si possa parlare di servitù tra due fondi, deve essere sussistere una effettiva ed oggettiva utilità per il fondo dominante, venendo, altrimenti meno la possibilità di esercitare la servitù medesima. Circa la nozione di utilità, l’articolo 1028 del codice civile stabilisce che essa può consistere anche nella semplice maggiore “comodità o amenità” del fondo dominante, ovvero “essere inerente alla destinazione industriale del fondo[2].

L’utilità può anche essere futura, essendo ammesse, ai sensi e per gli effetti dell’articolo 1029 del codice civile le c.d. servitù per vantaggio futuro. Al riguardo, si distingue tra servitù per vantaggio futuro in senso stretto, quando essa è costituita per assicurare ad un fondo un vantaggio futuro (art. 1029, primo comma, c.c.) e servitù per vantaggio futuro in senso lato che, invece, è costituita a favore o a carico di un edificio da costruire o di un fondo da acquistare. La differenza fondamentale tra le due ipotesi consiste nel fatto che la servitù per vantaggio futuro sorge immediatamente, mentre, la servitù costituita a favore o a carico di un edificio da costruire o di un fondo da acquistare ha effetto solo dal giorno in cui l’edificio è costruito o il fondo è acquistato.

Circa i modi di costituzione delle servitù, il legislatore (art. 1031 c.c.) prevede che esse possano essere costituite coattivamente o volontariamente, ovvero per usucapione o per destinazione del padre di famiglia.

Si distingue, dunque, innanzitutto, tra servitù volontarie e servitù coattive, a seconda, appunto, che la fonte delle stesse sia la volontà delle parti ovvero la legge.

Le servitù volontarie, stante quanto previsto dall’articolo 1058 del codice civile, possono essere costituite per contratto (sia a titolo oneroso che a titolo gratuito) ovvero per testamento.

Si parla, invece, di servitù coattive in quei casi in cui il legislatore abbia riscontrato la necessità di imporre un peso a carico di un fondo ed a favore di un altro fondo, al fine di consentire al proprietario di quest’ultimo una proficua utilizzazione dello stesso. Consistendo in una limitazione del diritto di proprietà, le servitù coattive sono tipiche e consistono nella servitù di acquedotto e scarico, nella servitù di somministrazione di acqua, nella servitù elettrodotto coattivo, nonché nella servitù di passaggio coattivo. Tale ultima ipotesi si ha quando un fondo sia intercluso da altri fondi e non abbia, pertanto, accesso alla pubblica via. Conseguentemente, il legislatore (art. 1051 c.c.) attribuisce al proprietario del fondo intercluso (fondo dominante) il diritto ad ottenere dal proprietario del fondo circostante (fondo servente) il passaggio sul fondo stesso, per la coltivazione ed il conveniente uso del proprio fondo, nonché per il transito di veicoli.

È bene sottolineare che, anche in caso di servitù coattiva, benché il diritto alla costituzione della stessa derivi dalla legge, è, comunque, necessario un accordo delle parti e, dunque un contratto, al fine di porre in essere la servitù medesima. In altri termini, il legislatore attribuisce al titolare del fondo dominante un diritto ad ottenere la costituzione della servitù da parte del titolare del fondo servente, diritto a fronte del quale è riconosciuta a quest’ultimo un’indennità. Tale diritto, però, deve essere realizzato attraverso un contratto tra i proprietari dei due fondi. In mancanza di contratto, tuttavia, l’articolo 1032 del codice civile stabilisce che la servitù coattiva è costituita con sentenza ovvero con un atto amministrativo da parte della pubblica amministrazione, nei quali vengono stabilite sia le modalità di esercizio della servitù che l’ammontare dell’indennità dovuta.

Circa la natura giuridica del diritto del titolare del fondo dominante a vedersi costituita la servitù da parte del titolare del fondo servente, secondo una parte della dottrina, trattasi di un diritto di credito, a quale corrisponde il relativo obbligo in capo al titolare del fondo servente; altri Autori, invece, ritengono che il titolare della servitù sia anche titolare di un diritto potestativo per la cui realizzazione non sarebbe sufficiente la sola manifestazione di volontà, ma occorrerebbe l’intermediazione di una sentenza. Ad ogni modo, tale diritto è imprescrittibile e, secondo l’opinione maggioritaria, irrinunciabile. La relativa azione, poi, può essere esperita non solo dal proprietario ma anche dal titolare di un diritto reale di godimento sul bene.

Altra distinzione che si suole fare in tema di servitù è tra servitù apparenti e non apparanti, a seconda che esistano o meno opere visibili e permanenti destinate all’esercizio delle servitù stesse. In particolare, la servitù può considerarsi apparente quando esistano opere permanenti (artificiali o naturali) obiettivamente destinate al suo esercizio e tali da rivelare, per la loro struttura e funzionalità, l’esistenza del peso gravante sul fondo servente. In assenza di opere visibili, la servitù si definisce non apparente (art. 1061, secondo comma, c.c.).

Ai sensi del primo comma dell’articolo 1061 del codice civile, solo le servitù apparenti possono acquistarsi per usucapione o per destinazione del padre di famiglia.

All’acquisto della servitù per destinazione del padre di famiglia è dedicato l’articolo 1062 del codice civile, ai sensi del quale “la destinazione del padre di famiglia ha luogo quando consta, mediante qualunque genere di prova, che due fondi, attualmente divisi, sono stati posseduti dallo stesso proprietario, e che questi ha posto o lasciato le cose nello stato dal quale risulta la servitù. Se i due fondi cessarono di appartenere allo stesso proprietario senza alcuna disposizione relativa alla servitù, questa si intende stabilita attivamente e passivamente a favore e sopra ciascuno dei fondi separati”.

Alle modalità di esercizio delle servitù sono dedicati gli articoli 1063 e seguenti del codice civile, dai quali emergono, in particolare, i principi fondamentali in forza dei quali se, da una parte “il diritto di servitù comprende tutto ciò che è necessario per usarne” (art. 1064, primo comma, c.c.), dall’altra, “colui che ha un diritto di servitù non può usarne se non a norma del suo titolo o del suo possesso” e “nel dubbio circa l’estensione e le modalità di esercizio, la servitù deve ritenersi costituita in guisa da soddisfare il bisogno del fondo dominante col minor aggravio del fondo servente” (art. 1065 c.c.).

Con riferimento, infine, alle ipotesi di estinzione delle servitù, tali diritti vengono meno in caso di:

– rinuncia o scadenza del termine eventualmente apposto;

– confusione, ossia quando, in una sola persona, si riunisce la proprietà del fondo dominante con quella del fondo servente (art. 1072 c.c.);

– prescrizione, quando non se ne usi per vent’anni (art. 1073 c.c.);

– per impossibilità di uso e mancanza di utilità (art. 1074 c.c.);

– per estinzione dell’enfiteusi: le servitù costituite dall’enfiteuta sul fondo enfiteutico, infatti, cessano quando si estingue il diritto di enfiteusi (art. 1077 c.c.).

 

[1] Principio, questo, riassumibile nell’antico brocardo latino “nemini res sua servit”.

[2] Si parla, in tal caso, di servitù c.d. industriale.

Grazie per la collaborazione.

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