IL DIRITTO DI PRELAZIONE

Il diritto di prelazione consiste nel diritto di essere preferiti ad altri nella conclusione di un determinato contratto, a parità di condizioni.

Tale diritto può essere, a seconda dei casi, stabilito convenzionalmente dalle parti ovvero previsto dalla legge. Nella prima ipotesi, si parla di prelazione convenzionale (o volontaria), mentre, nella seconda, di prelazione legale.

Nel caso di prelazione, sia legale che convenzionale, colui a favore del quale questa è stabilita (c.d. beneficiario o prelazionario) gode di un diritto potestativo, mentre, il soggetto a carico del quale grava la prelazione (c.d. concedente o prelazionante) versa in uno stato di soggezione. Il primo, infatti, può decidere se esercitare o meno il suo diritto, mentre, il secondo è tenuto a preferire il beneficiario della prelazione medesima. Si precisa, a tal uopo, che lo stato di soggezione del concedente sorge solo qualora costui decida di porre in essere il contratto da cui scaturisce il diritto di prelazione del beneficiario, non essendo, invece, egli obbligato a porre in essere il contratto medesimo.

Al fine di permettere al beneficiario di esercitare il suo diritto di prelazione, il concedente deve comunicargli la sua intenzione di contrarre. Tale comunicazione prende il nome di denuntiatio e consiste in una dichiarazione contenente una vera e propria proposta contrattuale, nella quale sono indicate tutte le condizioni per la sua conclusione (fra queste, ad esempio, il tipo di contratto che sarà posto in essere, l’oggetto di questo ed il corrispettivo previsto, nonché il termine entro il quale il beneficiario può esercitare il suo diritto).

Ricevuta la denuntiatio – che è l’atto con cui il concedente adempie al proprio obbligo di prelazione – il beneficiario può decidere se esercitare o meno il suo diritto entro il termine indicato in tale comunicazione (c.d. spatium deliberandi). Scaduto tale termine, se il prelazionario esercita il suo diritto, il contratto si conclude con quest’ultimo; viceversa, se il prelazionario rinuncia alla prelazione ovvero non comunica di volerla esercitare, il concedente è libero di concludere il contratto medesimo con un qualsiasi altro soggetto.

In caso di inadempimento del soggetto obbligato, occorre distinguere – quanto ai rimedi del beneficiario – tra prelazione volontaria e prelazione legale.

La prelazione volontaria, infatti, ha efficacia solo tra le partiche l’hanno convenuta, motivo per cui, se il concedente viene meno al suo obbligo, il prelazionario può chiedergli soltanto il risarcimento del danno, non potendo agire in alcun modo verso il terzo acquirente.

La prelazione legale, invece, ha efficacia reale e, come tale, è opponibile ai terzi. Conseguentemente, in caso di inadempimento del prelazionante, il prelazionario ha il c.d. diritto di riscatto (o retratto) e può, quindi, recuperare il bene direttamente dal terzo acquirente.

Nel caso di prelazione convenzionale, le parti possono, a seconda dei casi, convenire che tale diritto abbia caratteristiche differenti. È possibile, ad esempio, che le parti stabiliscano che il diritto del prelazionario debba sussistere anche in mancanza del requisito della parità di condizioni. Si parla, al riguardo, di prelazione c.d. impropria.

Le ipotesi di prelazione legale, invece, configurando una maggiore limitazione della libertà dispositiva dei soggetti, sono tassative.

Le principali prelazioni legali sono:

– la prelazione ereditaria (art. 732 c.c.);

– la prelazione urbana, sia commerciale (art. 38 l. n. 392/1978) che ad uso abitativo (art. 3 c. 1 lett. g) l. n. 431/1998);

– la prelazione agraria (art. 8 l. n. 590/1965 e art. 7 d.lgs. 228/2001);

– la prelazione artistica (art. 60 d.lgs. 42/2004).

Ora, la prelazione ereditaria è prevista e disciplinata dall’articolo 732 del codice civile, ai sensi del quale il coerede, che vuole alienare ad un estraneo la sua quota di eredità o parte di essa, deve notificare la proposta di alienazione, indicandone il prezzo, agli altri coeredi, i quali hanno, appunto, diritto di prelazione. Tale diritto deve essere esercitato nel termine di due mesi dall’ultima delle notificazioni. In mancanza della notificazione, i coeredi hanno diritto di riscattare la quota dall’acquirente e da ogni successivo avente causa, finché dura lo stato di comunione ereditaria (c.d. retratto successorio).

La ratio della norma consiste nella volontà del legislatore di evitare che, nei rapporti tra i coeredi, si inseriscano dei terzi estranei. Poiché, però, tale disposizione fa riferimento agli atti di alienazione, si ritiene, unanimemente, che essa trovi applicazione ai soli atti a titolo oneroso e non, anche, a quelli a titolo gratuito (come, ad esempio, la donazione).

La prelazione urbana, invece, è quella prevista (art. 38 l. n. 392/1978) a favore del conduttore, in caso di compravendita dell’immobile ad uso non abitativo concesso in locazione. Nel caso di locazione di immobile ad uso abitativo, invece, la prelazione del conduttore sorge qualora locatore intenda vendere l’immobile o trasferirlo a titolo oneroso alla prima scadenza del contratto stesso ed il conduttore non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo, oltre a quello adibito a propria abitazione principale (art. 3 c. 1 lett. g) l. n. 431/1998). In tali ipotesi, il locatore deve comunicare la sua intenzione di alienare l’immobile al conduttore tramite ufficiale giudiziario o raccomandata con avviso di ricevimento ed il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di decadenza di 60 giorni dalla ricezione di tale comunicazione.

Nel caso in cui il proprietario non abbia comunicato al conduttore l’intenzione di alienare il bene, il conduttore può esercitare il diritto di riscattare l’immobile dall’acquirente e dai successivi aventi causa entro sei mesi dalla trascrizione del contratto che è stato posto in essere violando il diritto di prelazione allo stesso spettante.

Si precisa, però, che la prelazione urbana non opera nei casi di atti a titolo gratuito, vendita in blocco, permuta ovvero quando il locatore trasferisca il bene a favore del coniuge o dei parenti entro il secondo grado o la vendita riguardi solo una quota dell’immobile e non l’intero.

La prelazione agraria costituisce un’altra ipotesi di prelazione legale avente ad oggetto beni immobili. Essa può riguardare, alternativamente, l’affittuario del fondo o, in assenza di questo, il proprietario confinante del fondo, purché si tratti di coltivatori diretti che coltivino il fondo stesso da almeno due anni. In forza di tale prelazione, il proprietario che intenda trasferire a titolo oneroso il fondo deve darne comunicazione al coltivatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento, allegando la proposta di alienazione o il preliminare di vendita, ed il coltivatore deve esercitare il suo diritto di prelazione entro il termine di trenta giorni dalla notifica. Qualora il proprietario non effettui la denuntiatio ovvero indichi in questa un prezzo superiore a quello risultante dall’atto di compravendita, il coltivatore può, entro un anno dalla trascrizione del contratto di compravendita, riscattare il fondo dell’acquirente e da ogni altro successivo avente causa.

La prelazione agraria sorge nel caso in cui il fondo concesso in affitto o confinante sia oggetto di trasferimento a titolo oneroso o costituzione del diritto di enfiteusi. Essa, invece, non opera in caso di permuta, vendita forzata, liquidazione coatta, fallimento o espropriazione per pubblica utilità.

La prelazione artistica, infine, disciplinata dall’articolo 60 del d.lgs. 42/2004 (c.d. codice dei beni culturali), riguarda i beni che sono stati dichiarati di interesse storico-artistico dalle competenti autorità. Tale prelazione, a differenza delle altre finora esaminate, opera successivamente al momento in cui viene posto in essere il trasferimento del bene. In tal caso, infatti, il proprietario deve denunciare al Ministero dei Beni Culturali gli atti che trasferiscono in tutto o in parte, a titolo oneroso, la proprietà o la detenzione dei beni culturali. Il Ministero, poi, ha sessanta giorni di tempo per esercitare la prelazione e, fino allo spirare di tale termine, il bene non può essere consegnato all’acquirente. Conseguentemente, gli atti di trasferimento a titolo oneroso di beni culturali sono sottoposti alla condizione sospensiva legale del mancato esercizio del diritto di prelazione da parte del Ministero entro il predetto termine.

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