CENSI E LIVELLI

I censi ed i livelli sono istituti giuridici risalenti nel tempo che, ad oggi, non hanno una puntuale disciplina codicistica.

Tali fattispecie, in epoca medievale, si configuravano quali contratti agrari in forza dei quali il proprietario di un fondo (concedente) trasferiva ad un altro soggetto (livellario o censuario) la possibilità di sfruttare economicamente un immobile dietro il pagamento di un corrispettivo. Tale corrispettivo poteva avere ad oggetto una dazione periodica di denaro, nel caso di censo, ovvero, nel caso di livello, una corresponsione di beni diversi dal denaro (spesso di natura alimentare). I censi ed i livelli riguardavano tanto i terreni agricoli quanto i fabbricati e i detti contratti potevano avere un termine oppure essere perpetui.

La dottrina si è interrogata sulla natura giuridica degli istituti in commento. Secondo alcuni Autori (Cariota, Ferrara, Minussi) e parte della giurisprudenza (Cassazione dell’8 gennaio 1997 n. 64), il diritto reale di enfiteusi, disciplinato dagli articoli 957 e seguenti del codice civile, e il livello sono, di fatto, corrispondenti. Al pari dell’enfiteusi, infatti, sia il livello che il censo davano origine all’obbligo, per il livellario (o censuario, nel caso di censo), da una parte, di pagare un canone periodico al proprietario del terreno e, dall’altra, di migliorare tale fondo. Il livellario aveva, altresì, la facoltà di affrancare le suddette prestazioni periodiche, divenendo pieno proprietario, senza vincoli, dell’immobile.

Tale assunto è confermato anche dalle poche leggi che, nel tempo, hanno disciplinato detto istituto; l’articolo 1 della legge 11 giugno 1925 n. 998, infatti, sancisce che “i canoni enfiteutici, i censi e le altre prestazioni perpetue di qualsiasi natura, possono essere affrancate da chi ne è debitore, nonostante patto, disposizione o legge in contrario”.

Appare, dunque, legittimo applicare ai livelli e ai censi, in via analogica, la disciplina prevista per l’enfiteusi dal codice civile. In virtù della suddetta applicazione analogica, è possibile considerare il diritto del livellario quale ius in re aliena, in forza del quale al suo titolare, oltre al diritto di possedere ed usare il fondo (salvo l’obbligo di pagare il canone e migliorarlo), è attribuito, altresì, il diritto di affrancazione. Si tratta di un diritto potestativo che consente al livellario di divenire proprietario dell’immobile mediante il pagamento di una somma di denaro pari a quindici volte l’ammontare del canone, ai sensi dell’articolo 9 della legge 18 dicembre del 1970 n. 1138.

Nonostante la loro origine risalente nel tempo, i censi ed i livelli hanno, ancor oggi, estrema rilevanza nell’ambito delle compravendite immobiliari.

Non è escluso, infatti, che, eseguendo una visura catastale, risulti la sussistenza, a carico di un fondo, di oneri livellari dovuti in forza di rapporti contrattuali sorti prima dell’entrata in vigore del codice civile e mai sciolti, le cui prestazioni non siano più eseguite.

Secondo la dottrina prevalente (Palermo), tale vincolo avrebbe natura di obbligazione propter rem, per tale intendendosi quella particolare categoria di obbligazioni nella quale il debitore viene individuato in virtù del suo collegamento con il bene. Ciò significa che chi acquista il fondo dal livellario sarebbe, comunque, tenuto al pagamento del canone nei confronti del concedente, in quanto l’obbligazione di pagamento del canone “segue” il fondo, a prescindere da chi ne diventi proprietario.

Tale vincolo sarebbe, quindi, opponibile all’acquirente del bene, in quanto, se il diritto dell’enfiteuta può prescriversi, altrettanto non può dirsi per il diritto del concedente, assimilabile al diritto di proprietà.

La dottrina, pertanto, si è interrogata in merito alle sorti del diritto del concedente di ricevere il canone ove il livellario abbia continuato a possedere il fondo per più di venti anni, senza, tuttavia, pagare il canone medesimo.

Per la dottrina prevalente (Pera, Ballottin), il diritto al pagamento del singolo canone è soggetto alla prescrizione quinquennale, ai sensi dell’articolo 2984, n. 4 del codice civile, mentre l’obbligazione di pagare il canone nel suo complesso è imprescrittibile, in quanto strettamente connessa con il diritto del concedente.

Il pagamento del canone, infatti, rappresenta un elemento insopprimibile dell’unitario rapporto enfiteutico, ed è, quindi, inconcepibile l’estinzione di tale obbligazione indipendentemente dalla cessazione del diritto di enfiteusi (o del livello).

La giurisprudenza (Cassazione civile del 2 febbraio 1973 n. 323) ha, inoltre, affermato che “il mancato pagamento del canone, benché protratto per vent’anni, non può estinguere il diritto del concedente alla sua percezione”, in quanto, appunto, il diritto del concedente non può estinguersi per non uso.

Occorre, comunque, segnalare che, a differenza di tutti gli altri livelli (o censi) costituiti nel territorio nazionale, per ciò che concerne i livelli costituiti su fondi siti nelle province del Veneto ed i livelli concessi da amministrazioni statali, la legge n. 3/1974 ha stabilito che il diritto del livellario si è convertito in piena proprietà, salvo il diritto di credito ad una somma di denaro determinata, stabilita da apposite tabelle regionali, a favore dell’ex concedente.

Gli uffici statali, a seguito dell’emanazione della suddetta legge, avrebbero dovuto cancellare i riferimenti alla sussistenza dei livelli ed aggiornare i catasti competenti: ove ciò non sia avvenuto, è possibile, da parte del soggetto titolare del fondo, chiedere all’autorità preposta al controllo dei livelli, operativa su base comunale, che l’indicazione dei vincoli in questione venga cancellata.

Il livello potrebbe, però, essere stato concesso da un ente ecclesiastico, dal comune oppure da un’università. In tal caso, non essendovi una normativa ad hoc, si ritiene che il livello sussista nonostante l’entrata in vigore della l. n. 3/1974.

Ove, dunque, l’operatore del diritto, nell’effettuare i controlli preliminari ad una compravendita di un immobile, rilevi che un livello insiste sul bene oggetto dell’atto, si aprono due scenari.

Una prima soluzione operativa è quella di estinguere il livello, modificando, conseguentemente, l’intestazione catastale. Lo strumento per pervenire a tale risultato è rappresentato dall’affrancazione, stante, appunto, l’equiparabilità tra enfiteuta e livellario. Essa può derivare da una procedura giudiziale ovvero da un accordo con il concedente che, come detto, si concretizzerà attraverso la dazione di una somma di denaro il cui ammontare è individuato da precise tabelle emanate su delibere della giunta della regione in cui l’immobile è ubicato.

In tal modo, il bene viene venduto libero da qualunque peso o vincolo di natura livellare.

Una seconda soluzione, poco diffusa nella prassi, è quella di vendere, comunque, il bene su cui grava il livello. Tale peso, infatti, non comporta l’inalienabilità del bene, il quale viene venduto facendo menzione del vincolo fra le formalità pregiudizievoli: sarà poi l’acquirente, in un momento successivo alla stipula, a dover effettuare l’affrancazione nel caso in cui voglia liberare il bene dal peso derivante dal livello.

 

 

 

di Roberta IATI’ – Avvocato specializzato in Diritto Civile, di Famiglia e delle Successioni

e Gabriele PULIMANTI – Cultore di Diritto Civile, di Famiglia e delle Successioni presso l’Università Europea di Roma

 

Grazie per la collaborazione.

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